抵当権抹消を自分でやってみる【簡単です】

抵当権抹消の登記について説明します。

住宅ローンなどでお金を借りて、ローンの返済が終わった場合には、抵当権の抹消を法務局に申請します。

ローンの返済が終わっても抵当権は自動で消えないので注意です。

ローンの返済が終わると、金融機関から抵当権を抹消するために必要な書類が交付されます。

手続きを司法書士へ依頼すると、やはり手数料がかかってしまいます。

この司法書士への手数料を節約するために、自分で登記をやりたい方も多いと思いますので、手続きの方法について説明したいと思います。

抵当権抹消ほどこでする？【法務局の管轄のお話】 

どこの法務局で手続きをしたらよい？

申請する法務局は不動産の所在ごとに異なります。

例えば、東京都港区の不動産であれば、東京法務局港出張所、東京都台東区の不動産であれば、東京法務局台東出張所という具合です。

どこの法務局でもいいわけではないので注意して下さい。

法務局の管轄はこちらから確認できます。
　↓
【法務局】管轄のご案内

【抵当権抹消】手続きの流れ

 抵当権抹消の手続きの流れは次のとおり。



順番に説明します。

金融機関から書類受領

住宅ローンなどのお金を返済し終わると、金融機関から抵当権を抹消するための書類が交付されますので、受け取ります。

以下の書類を受け取ります。

金融機関によって多少異なります。


・委任状

・登記原因証明情報（弁済証書、解除証書などの名前の書類）

・登記識別情報又は登記済証

抵当権抹消手続きの前に確認すべきこと

抵当権抹消手続きの前に確認すべきことがあります。

不動産を購入して、登記をしてから、


・引越しをして住所が変わった

・結婚して氏が変わった

・相続等で名義がかわっていないか？


など変更はありませんか？ もし、変更がある場合には、抵当権抹消手続きの前提として、住所変更、氏名変更、相続の登記をする必要があります。

氏名変更、住所変更、相続の登記は下記を参考ください。

 住所変更 リンク（準備中）
 氏名変更 リンク（準備中）
 相続 リンク（準備中）

高齢の親にかわって手続きをやってあげようという方などは注意。

申請書の作成

申請の方法には書面による申請とオンライン申請の方法があります。

オンライン申請については後述します。


書面申請の場合、抵当権抹消のための登記申請書を作成します。

登記申請書と金融機関からもらった書類をいっしょに法務局に提出するイメージです。

登記申請書は法務局のホームページに掲載していますので、これを利用しましょう。

リンクはこちら
　↓
【法務局】不動産登記の申請様式


「16）抵当権抹消登記申請書」を利用します。

「抵当権抹消の場合」と「抵当権抹消（敷地権付き区分建物）」の場合 の2パターンがあります。

・抵当権抹消の場合　→　一戸建ての場合

・ 抵当権抹消（敷地権付き区分建物）の場合 　→　マンション（土地建物が一体化しているもの）

 になります。

記載例を参考に様式を埋めていきましょう。

いっしょに見ていきたいと思います。

登記の目的

登記の目的　　抵当権抹消（順位番号後記のとおり）（注１）

抵当権抹消（順位番号後記のとおり）と、そのまま記載します。

「（順位番号後記のとおり）」とは、「不動産の表示」欄の不動産の最後の部分のことを指しています。

不動産の表示（注13）
　不動産番号 １２３４５６７８９０１２３（注14）
　所　　　在　 ○○市○○町一丁目
　地　　　番　 ５番
　地　　　目 　宅　地
　地　　　積 　２５０・００平方メートル
（順位番号　３番）（注１）

「不動産の表示」欄の不動産の最後の部分に、抹消する抵当権の順位番号を（順位3番）というように記載します（不動産がいくつかある場合にはそれぞれの最後の部分に記載します。）。

記載する順位番号は、金融機関から受け取った登記識別情報通知書をみるとわかります。

または、事前に不動産登記事項証明書を取得した方は、乙区という部分に抵当権設定という登記があるので、その順位番号を記載します。


原因

原　　　因　　令和１年７月１日解除（又は「弁済」等）（注２）

抵当権抹消の日付と原因を記載します。

抵当権抹消の原因は金融機関によって異なります。

金融機関にもらった書類の中で、「解除証書」や「弁済証書」、「登記原因証明情報」といった書類があるかと思います。

その中に抵当権が消滅した日とその原因の記載があるはずですので、確認して下さい。

書類を見て、日付が書かれていない等、不明なことがある場合には金融機関に問い合わせましょう。

法務局で聞いてもわかりません。

申請書と金融機関からもらった書類に齟齬があると、登記ができませんので、注意して下さい。


権利者

権　利　者 ○○郡○○町○○３４番地
　　　　　 　　　　　　法　務　太　郎 （注３）

現在の不動産の所有者の住所と氏名を記載します。

住所について、「東京都港区赤坂１‐1‐1」とハイフンを使って省略せずに、「東京都港区赤坂一丁目1番1号」と記載します。

これは、不動産登記事項証明書の甲区という部分に記載されている所有者の住所氏名と一致している必要があります。

上述のとおり、 不動産を購入してから、 引越しをして住所が変わっている 結婚して氏が変わった 名義人がすでに亡くなっている などの理由で、一致しない場合には，事前に変更の登記手続きが必要になるので、注意が必要です。


義務者

義　務　者 ○○市○○町二丁目１２番地
　　　　　　株式会社○○銀行
（会社法人等番号　１２３４－５６－７８９０１２）
代表取締役　○○○○（注４）

抵当権者である金融機関の本店、商号、会社法人等番号、代表者の氏名を記載します。

住所について、「東京都渋谷区恵比寿2‐2‐2」とハイフンを使って省略せずに、「東京都渋谷区恵比寿2丁目2番2号」と記載します。

商号、本店、会社法人等番号、代表者の氏名は、金融機関からもらった書類の中の代表者事項証明書や登記事項証明書に記載されてあります。

金融機関の代表者事項証明書や登記事項証明書で、発行から１ヶ月以内のものを添付する場合は、 会社法人等番号は記載しなくても大丈夫です。

法人等番号を記載するか、１ヶ月以内の証明書を添付するか、どちらかになります。

権利者と同じように、事前に取得した不動産登記事項証明書の乙区に記載されている、今回抹消する抵当権の登記の抵当権者の表示と一致している必要があります。

金融機関の表示が一致していない場合には，登記事項証明書上の表示から、現在のものまでの変更の経過が分かる金融機関の登記事項証明書（履歴事項証明書，閉鎖事項証明書，閉鎖謄本等）を添付する必要があります。

会社法人等番号を記載する場合には、原則として、履歴事項証明書や閉鎖登記事項証明書を添付する必要はないのですが、閉鎖事項証明書に現在の会社法人等番号とは異なる会社法人等番号が記載されている場合には，当該閉鎖事項証明が必要になります。

また、表示が一致しない理由が金融機関の合併によるものである場合には、ちょっと問題があります。そのような場合には、金融機関に確認しましょう。

ちょっと複雑ですが、金融機関でもこのあたりについては承知しているはずですので、必要書類については、金融機関からもらったもので足りるはずです。

詳しく知りたい方は下記を参照して見て下さい。

「会社法人番号について」（リンク準備中）

「抵当権者に合併がある場合の抵当権抹消登記」（リンク準備中）

添付情報
　　登記識別情報（又は登記済証）（注５）　登記原因証明情報（注６）
　　会社法人等番号（注７）　　　代理権限証明情報（注８）
　　登記識別情報（又は登記済証）を提供することができない理由（注９）
　　□不通知　□失効　□失念　□管理支障　□取引円滑障害　□その他（　　　　）

登記識別情報・登記済証
いずれも金融機関からもらう書類です。

昔は、登記済証（いわゆる権利証のこと）と呼ばれていたのですが、不動産登記法の改正があり、登記識別情報というものにかわりました。

抵当権を設定した時期によって、いずれかの書類になります。

「登記識別情報」は、１２桁のローマ字と数字の組み合わせでできている暗証番号みたいなものです。

金融機関の登記識別情報が記載された書類を封筒に入れ，封をして提出します。

この封筒には，金融機関の名前・抵当権抹消・登記識別情報在中と記載します。

「登記済証」は、「抵当権設定契約証書」などのお題目になっていて、 法務局の「登記済」という赤いハンコが押してある書類のことです。

赤いハンコの中には、「受付年月日・受付番号」の記載があり、不動産登記事項証明書の中の抵当権設定登記の「受付年月日・受付番号」と一致します。

登記済証は、その現物の原本を提出します。

登記原因証明情報
金融機関からもらう書類で、抵当権が抹消になった原因を証明する情報のことです。

 金融機関によって、書類のお題目がまちまちですが、「登記原因証明情」の他、「解除証書」、「放棄証書」、「弁済証書」 といった名前になっています。

登記原因証明情報について詳しく知りたい方は下記へ

会社法人等番号
申請人の義務者のところに会社法人等番号を記載した場合には，「会社法人等番号」と記載します。

なお，金融機関等の登記事項証明書（作成後１か月以内のものに限ります。）を添付する場合には，「登記事項証明書」と記載します。

代理権限証明情報
金融機関からもらう委任状のことです。

登記識別情報（又は登記済証）を提供することができない理由 　　□不通知　□失効　□失念　□管理支障　□取引円滑障害　□その他（　　　　）
登記識別情報・登記済証がないときに、その理由の□にチェックをします。

金融機関から登記識別情報・登記済証をもらっていれば、なにもしなくていいです。


申請年月日等 

令和１年７月１日申請　○○ 法 務 局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）

書類を提出する日付と、書類を提出する法務局を書きます。


申請人兼義務者代理人

申請人兼義務者代理人　 ○○郡○○町○○３４番地
　　　　　　　　　　　　　　　法　務　太　郎　　印　（注10）
　　　　　　　　連絡先の電話番号００－００００－００００（注11）

申請人である、あなたの住所と氏名を記載します。

登記義務者である金融機関から委任を受けているので、申請人であり、かつ登記義務者の代理人ということになるので、「申請人兼義務者代理人」というような記載をします。

住所氏名の記載は，権利者の住所と氏名の記載と一致している必要があります。

申請書が出来上がったら、印刷をして、氏名の横に印鑑を押します。

認印で大丈夫です。

その下に、平日の日中に連絡を受けることができる電話番号を記載します。

携帯電話でも大丈夫です。

書類に不備がある場合に，法務局の担当者の方から連絡をしてもらえるのですが、そのために記載します。

なお、法務局から連絡があったにもかかわらず、書類の訂正せずに放置しておくと、申請を却下される場合があります。

却下処分がされると、提出した書類を返却してもらえなくなり、また最初から書類を作成することになってしまいます。

書類の不備等の連絡がありましたら、速やかに、訂正しましょう。


登録免許税

登録免許税　　金２，０００円（注12）

登記にかかる費用です。

抹消の登記の登録免許税は，土地、建物１個につき1,000円です（ただし、20個以上の不動産について同一の申請書により抹消の登記をするときは，20,000円になります。）。

 収入印紙で納付することになっています。

収入印紙を白紙の用紙に貼ります。

割印や消印をしてはダメです。ただ貼るだけです。


不動産の表示

不動産の表示（注13）
　不動産番号 １２３４５６７８９０１２３（注14）
　所　　　在　   ○○市○○町一丁目
　地　　　番 　 ５番
　地　　　目　  宅　地
　地　　　積 　 ２５０・００平方メートル
　　　　　　　（順位番号　３番）（注１）

　不動産番号 ０９８７６５４３２１０１２
　所　　　在　  ○○市○○町一丁目５番地
　家 屋 番 号　  ５番
　種　　　類　  居　宅
　構　　　造　  木造かわらぶき平家建
　床    面   積　  １２０・５３平方メートル
　　　　　　　（順位番号　３番）（注１）

事前に取得した不動産の登記事項証明書の表題部という部分があります。

各項目について、証明書の記載をそのまま写してください。

以上で、申請書に必要事項が記載できました。

申請書の作成ができたら、印刷をして、印刷した申請書と収入印紙を貼った用紙をまとめて、左側をホッチキスで止めます。

申請人兼義務者代理人の氏名の横に印鑑を押します。（認印で大丈夫です。）

最後に、全ページのつづり目に契印をします。


完成です。

法務局へ提出

窓口 郵送 提出の方法ですが、直接、法務局の窓口で書類を提出することもできますし、郵送で法務局に送付することもできます。

法務局の窓口で書類を提出する場合には、登記申請の受付窓口がありますので、そこで書類を提出します。

郵送で法務局に送付する場合には、封筒に、宛先と「不動産登記申請書在中」と記載して送付しましょう。

普通郵便でもよいかと思いますが、簡易書留等の記録が残るものがよいと思います。

窓口で提出、郵送による送付のいずれも可能ですが、窓口での提出をおすすめします。

法務局には、一般の方のために、登記の手続き案内をする窓口があって、そこで、書類の形式的な確認をしてくれます。

作成した書類に押した印鑑を持って行けば、不備がある場合には、その場で訂正印を押して、修正することができます。

なお、法務局の登記の手続き案内は、事前予約制になっていますので、あらかじめ予約をしてから、出かけて下さい。

完了書類の受取

書類に不備がなく、手続きが終わると、法務局から登記完了証という書類が交付されます。

文字通り、登記が完了した、という書類です。

受取方法ですが、①法務局の窓口で受取る方法と、②郵送で受取る方法があります。

①法務局の窓口で受取る場合
登記完了予定日を過ぎたら、登記の申請の際に作成した申請書に押した印鑑、身分証明書（運転免許証等、その他の本人を確認することができる文書）を準備して法務局に行きましょう。

そして、申請するときに、書類を提出した受付窓口に行き、「抵当権の抹消の申請をして、完了書類を受取りに来ました。」と係の人に声をかけて下さい。

係の人が本人確認をした後に、書類を受取ることができます。

書類を受取り、受領印を押します。

これで、手続きが完了です。

 ②郵送で受取る方法
 申請をするときに、提出する書類の他に、切手を貼った封筒をいっしょに提出します。

郵送の方法は、書留郵便等の方法になりますが、簡易書留でよいと思いますので、その分の切手を貼って下さい。

また、作成した申請書の適宜の場所に次のように記載してください。

送付の方法により登記完了証の交付を希望します。 　送付先の住所：登記権利者の住所地 

抹消登記が完了すると、法務局から、提出した封筒で完了書類が郵送されてきます。 これで、手続きが完了です。

抵当権抹消登記のオンライン申請について

登記の申請はオンラインですることもできますが、いまのところ、あまりおすすめしません。

銀行からもらった書面は、郵送で法務局に送付する必要があるからです。

書面申請では申請書を紙で作成しましたが、

オンライン申請は、オンライン上で申請フォームを作成し、電子署名をして送信します。

オンライン申請したら、銀行からもらった書類は郵送で送る必要があります。銀行の書類は紙媒体なので、オンラインでは送信できないからです。

それなら、申請書を紙で作成して、いっしょに郵送でよいのではと思います。

挑戦してみたい人はこちらから
　↓
【法務省】不動産登記の電子申請（オンライン申請）」について

「第３オンラインによる登記の申請手続き」になります。

ちょっとたいへんです。

共有名義の場合の抵当権抹消手続き

共有名義の場合の抵当権抹消手続きについて説明します。



これは一方で手続きできます。

共有の場合どちらか一方でも手続きができます。

保存行為といいます。



夫は土地・建物の両方の手続きができますが、妻は土地について所有権がないので、土地のほうの手続きができません。


ちなみに、手続き上、誰が申請しているかの判断は、申請書に印鑑が押してあるか否かです。申請人のところに氏名の記載があり、押印してあれば、その人の申請と判断されます。

抵当権抹消の手続きにどれくらいの日数がかかる？ 

登記申請をして、登記手続きが完了するまでに、だいたい１週間ぐらいかかります。（法務局によって異なります。）

その場ですぐには終わりませんので、注意して下さい。

毎日たくさんの書類の提出があり、受付の順番で書類の確認をしているので、その場ではすぐに終わりません。

そのために、各法務局では、登記完了予定日というものを設定しています。

書類提出時に、この登記完了予定日を確認しましょう。


なお、この登記完了予定日までに、法務局から書類の訂正等の連絡がなければ、登記が無事に完了します。

登記が完了しても、法務局から個別に、完了した旨の連絡はありません。

登記完了予定日までに、法務局から書類の訂正等の連絡がなければ、無事に完了していると思って大丈夫です。

抵当権を抹消しないとどうなる？

ちなみに、抹消の申請をしないと、抵当権の登記がそのまま、ずっと残ってしまいます。

いつまでに申請しなくてはならないという決まりはありませんが、金融機関からもらった書類の中に、期限があるものがあったり、もらった書類を紛失したりすると、再度、取得しなくてはならなくなったりと、面倒なことになってしまうので、手続きは速やかに行いましょう。

また、不動産の売却をしようしたとき、抵当権が残っていると売却できないということもあります。

抵当権抹消手続きの代理について

以上で、説明は終わりですが、

よく分からない、面倒くさい、時間がないという方は、司法書士に依頼しましょう。

司法書士を探すならこちらから。
　↓
日本司法書士連合会ホームページ

費用はかかりますが、すべて手続きをやってくれますので、安心です。