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【相続した空き家を売却した場合の税金】譲渡所得3,000万円の特別控除

2021年2月20日土曜日

相続について

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【相続した空き家を売却した場合の税金】譲渡所得3,000万円の特別控除

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例制度とは？

空き家の発生を抑制するための特例措置です。

たびたびニュース等で話題になりますが、空き家問題は深刻化しています。

・誰も住んでいない古家が景観を損ねる
・樹木が伸び放題で近隣に迷惑かける
・放火等のリスクも・・・

など、

また、固定資産税も建物が建っていた方が更地よりも安いため、なかなか費用をかけて取り壊しも進まないという事情もあるようです。

【相続した空き家を売却した場合の税金】譲渡所得3,000万円の特別控除


特例制度の概要ですが、

被相続人が居住の用に供していた空き家を相続した相続人が、耐震リフォームをした家屋（耐震性のある場合は不要）とその敷地を譲渡した場合、

または、

家屋取壊し後の土地を譲渡した場合には、

その譲渡所得から3,000万円を特別控除することができるというものです。

特例を受けるためには、家屋所在地の市町村にて「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、税務署にて確定申告を行う必要があります。

不動産売った時の税金のイメージ

簡単に説明すると、

例えば、5,000万円で購入した物件が、9,000万円で売れたとします。

差額が4,000万円です。

この差額の4,000万円が譲渡所得です。

この4,000万円に対して20%（取得税15%、住民税が5%）の税金がかかります。

儲けが出ていなければ税金はかかりません。

正確には、以下の計算式で求めます。

★譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

譲渡価額
　→売却価額

取得費
　→土地については購入額
　→建物については購入額から減価償却費を控除した価額

譲渡費
　→仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のこと

空き家特例の改正


平成31年度税制改正要望の結果、本特例措置については2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されました。

特例の対象となる相続した家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わりました。この拡充については2019年４月１日以後の譲渡が対象になります。

特例の対象になる要件


特例の対象になる要件を整理すると、以下のとおりです。

建物の耐震工事をして、土地建物を売却した場合


建物の耐震工事をして、土地建物を売却した場合です。


①譲渡価格が1億円以下

②相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること

③相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること

④昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）であること

⑤相続の時から譲渡の時まで事業の用、家屋が貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと

⑥耐震リフォームし、家屋及び家屋の敷地等を譲渡した場合（譲渡の時に現行の耐震基準に適合していて、リフォームをしない場合を含む）


相続した空き家を取り壊し、更地を売却した場合


①から④までは、建物の耐震工事をして、土地建物を売却した場合と同じです。
  

①譲渡価格が1億円以下

②相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること

③相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること

④昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）であること

⑤相続の時から家屋の取り壊しの時まで、取り壊した家屋が事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと

⑥家屋の取り壊し後、その土地が相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと



老人ホーム等に入所していた場合


令和元年度に法改正がなされ、被相続人が相続の発生の直前において老人ホーム等に入所していた場合も特例の対象となりました。

その場合は、以下の要件を満たす必要があります。
（平成31年（2019年）4月1日以降の譲渡が対象です。譲渡日に注意。）


①被相続人が要介護・要支援認定を受けていたこと

②被相続人が相続直前まで老人ホーム等に居住し、かつ、老人ホーム等入所前に当該家屋に居住していたこと

③老人ホーム等入所前に、当該家屋に被相続人以外の居住者がいなかったこと

④老人ホーム入所後、被相続人が家屋を一定使用（一時滞在・家財の保管等）し、かつ、被相続人以外へ貸付けの用・居住の用に供していなかったこと


空き家特例がつかえるかチェックシートを確認


特例の適用要件を下のチェックシートを使って確認してみましょう。
↓

【必要書類】被相続人居住用家屋等確認書など


先程のチェックシートの下の方に、「被相続人居住用家屋等確認書」などの必要書類の記載があります。

確認しましょう。

空き家なんて相続したくない→相続放棄すれば問題ない？


そもそも相続したくない。

そういう人もいるでしょう。

その場合、相続放棄すれば問題解決でしょうか？

相続放棄とは、被相続人の財産に関する相続権の一切を放棄することです。裁判所に申し立てをするのですが、相続を放棄すれば、プラスの財産もマイナスの財産も相続人が承継することはありません。

相続放棄をして相続人がいなければ、

所有者がいない→国庫に帰属？

になりそうてす。
　↓

民法 第239条
1　所有者のない動産は、所有の意思をもって占有することによって、その所有権を取得する。

２　所有者のない不動産は、国庫に帰属する。

しかし、全員相続放棄をして、相続人が誰もいないと、

相続放棄しても財産管理義務は残ります。
　↓

民法 第940条
1　相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

２　第六百四十五条、第六百四十六条、第六百五十条第一項及び第二項並びに第九百十八条第二項及び第三項の規定は、前項の場合について準用する。


相続財産管理義務はいつまで続くのでしょうか？

相続財産管理人が選任されるまで、管理することになります。

管理人は債権者など利害関係人の申し立てで選任されます。

空き家を適切に管理しなかった場合の責任ですが、

自己のものと同一の注意義務があるので、 相続放棄しても管理費用などお金がかかるリスクがあります。

相続放棄は裁判手続きになります。

空き家問題が絡む場合には、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

空き家を相続したときの問題について誰に相談する？


空き家の処分として考えられるのは、次の3つです。


・売却する

・賃貸する

・自分で管理


売却するなら、いくつかの不動産会社を比較しましょう。
　→不動産会社

賃貸するなら、不動産投資の知識が必須です。

自分で管理する場合は、長年放置ということだけは避けましょう。

近隣住民から損害賠償を受けるといった問題が発生してしまうことも考えられます。

役所からの取り壊し命令の危険などもあり、

問題が解決しません。


ほかにも悩みがある方、相談先を探したい方は
　↓

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